Con l’articolo 23 del D.L. 133/2014 è stata introdotta una nuova tipologia contrattuale denominata rent to buy.
Tale fattispecie si articola in due fasi: nella prima (rent), si realizza il godimento immediato dell’immobile a fronte del pagamento di un canone; nella seconda (buy), il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di acquisto del bene, imputando al prezzo di vendita dell’immobile, una quota parte del canone indicata nel contratto.
Da un punto di vista soggettivo la norma non pone vincoli particolari e,pertanto, tale contratto può essere stipulato da qualunque soggetto in qualità di parte contraente. Anche da un punto di vista oggettivo la norma non pone dei vincoli: conseguentemente l’immobile, oggetto del contratto, può essere abitativo o strumentale, con l’inclusione i terreni.
La compravendita dell’immobile si realizza solo nel momento in cui il conduttore decide di esercitare il diritto di acquisto. Il termine per esercitare il diritto di acquistare l’immobile è stabilito dalle parti, entro un massimo di dieci anni.
In caso di inadempimento del concedente/proprietario dell’immobile, l’articolo 23 al comma 5 del D.L. 133/2014, prevede che quest’ultimo debba restituire al conduttore la quota parte dei canoni che è stata contrattualmente imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali.
Qualora invece a non adempiere sia il conduttore, il concedente/proprietario, ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce i canoni, per intero, a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta per fornire la disciplina fiscale in merito alla nuova fattispecie contrattuale, che configura un negozio giuridico complesso caratterizzato da:
– godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
– imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;
– esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.
In particolare, in merito al godimento dell’immobile si ritiene che debba essere assimilato, sia ai fini delle imposte dirette che indirette, alle norme che regolano i contratti di locazione.
Conseguentemente la quota del canone che il conduttore imputa al corrispettivo del trasferimento, ha natura di anticipazione e come tale deve essere assimilata, ai fini fiscali, agli acconti prezzo di cui alla successiva vendita dell’immobile.
In conclusione, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere inquadrato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte.
Da un punto di vista contabile, il contratto di rent to buy, genera effetti diversi in capo alle parti firmatarie del contratto in oggetto.
Il concedente/proprietario contabilizza una sopravvenienza passiva, pari ai canoni incassati e imputati al prezzo, deducibile in quanto trattasi di una rettifica dei ricavi che hanno concorso a formare il reddito in precedenti esercizi. Tale sopravvenienza si genera a seguito dell’imputazione dell’intero ricavo della compravendita, nell’esercizio in cui si realizza.
Ai fini del reddito di impresa il concedente/proprietario contabilizza un ricavo pari alla prezzo di cessione dell’immobile, o una plusvalenza/minusvalenza nel caso trattasi di un bene strumentale.
Viceversa il conduttore, contabilizza a fini del reddito d’impresa una sopravvenienza attiva, per la somma totale o parziale imputata al prezzo della cessione, relativamente ai canoni di locazione corrisposti.
