Nuove agevolazioni per l’acquisto “prima casa”

1.  NUOVA DETRAZIONE IVA DALL’IRPEF PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI

Il comma 56 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016 prevede una detrazione dall’IRPEF, per l’acquisto di unità immobiliari, non solo quelle adibite ad abitazione principale, del 50% dell’importo assolto per il pagamento dell’IVA:

• per l’acquisto effettuato dal 01.01.2016 entro il 31.12.2016;
• di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B;
• cedute dalle imprese costruttrici.

La detrazione è pari al 50% dell’IVA dovuta sul corrispettivo d’acquisto e deve essere ripartita obbligatoriamente ai fini IRPEF in 10 quote annuali.

Per l’operatività della detrazione, condizione necessaria è l’addebito dell’IVA in rivalsa da parte del costruttore, sulla vendita dell’unità immobiliare.

Non sono quindi ricompresi nell’ambito dell’agevolazione gli acquisti di immobili per i quali il costruttore non abbia optato per l’applicazione dell’IVA ai sensi dell’articolo 10 co. 1 n.8-bis del DPR 633/72.

2. NOVITA’ IN MATERIA DI IMPOSTE IDIRETTE

L’articolo 1 comma 55 della Legge di Stabilità 2016 modifica la disciplina dell’agevolazione “prima casa”, contenuta nella nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, in materia di imposta di registro.

Si precisa brevemente che, in presenza delle condizioni agevolative indicate dalla citata nota II-bis, l’atto di trasferimento immobiliare sconta l’imposta di registro del 2% o l’IVA al 4%. In particolar modo è stato inserito il nuovo comma 4-bis nella citata nota II-bis all’articolo 1, consentendo quindi di applicare l’agevolazione, a partire dal 1 gennaio 2016, anche nel caso in cui l’acquirente, al momento dell’acquisto, non sia ancora “liberato” della precedente “prima casa”, purché egli la alieni entro 1 anno dal “nuovo” acquisto agevolato.

La nuova norma recata dal comma 4-bis, dispone che l’aliquota agevolata trovi applicazioni anche per gli acquisti che, nello stesso tempo:

• soddisfano le condizioni richieste dalla lettera a) della nota II-bis, ovvero l’acquirente abbia la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato o si impegni a trasferirvela entro 18 mesi, ovvero svolga la propria attività nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato;
• soddisfano le condizioni richieste dalla lettera b) della nota II-bis, ovvero l’acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione, su altra casa di abitazione sita nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile che intende acquistare con l’agevolazione prima casa.
• non soddisfano la condizione richiesta dalla lettera c) della nota II-bis, ovvero l’acquirente, al momento dell’acquisto, non sia titolare di diritti reali su un’altra abitazione acquistata con il beneficio prima casa.

Pertanto l’agevolazione viene concessa anche in assenza della condizione indicata dalla lettera c) poc’anzi citata. Mentre le condizioni poste alle lettere a) e b) devono essere verificate non considerando l’immobile acquistato con le agevolazioni purché la “vecchia” prima casa venga alienata entro l’anno.

Rimane quindi condizione necessaria al fine di ottenere l’agevolazione, la vendita della “vecchia” prima casa entro un anno dall’acquisto agevolato della nuova abitazione.

Ove tale condizione non venga rispettata, si realizza la decadenza dell’agevolazione goduta in relazione al nuovo acquisto, con conseguente obbligo di corrispondere l’imposta in misura ordinaria, oltre alle sanzioni e interessi.

3. ESTENSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI ADIBITI AD ABITAZIONE PRINCIPALE 

L’articolo 1, commi da 76 a 84, della Legge di Stabilità 2016, ha introdotto delle novità temporanee, ovvero applicabili dal 1.1.2016 al 31.12.2020, relative al leasing di immobili destinati ad abitazione principale.

Il comma 76 definisce il contratto di leasing finalizzato all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, come il contratto con il quale la banca/intermediario finanziario:

• si obbliga ad acquistare/far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore che si assume tutti i rischi, anche di perimento dell’immobile;
• mette a disposizione l’immobile per un determinato periodo a fronte del pagamento di un corrispettivo correlato al prezzo di acquisto/costruzione e alla durata del contratto.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene (riscatto) ad un prezzo prestabilito.

L’acquisto dell’immobile oggetto del contratto, non è soggetto all’azione revocatoria fallimentare da parte della procedura concorsuale in capo al cedente.

L’articolo 1 comma 78 della legge di stabilità 2016 delinea inoltre le conseguenze che derivano dalla risoluzione del contratto, nel caso di inadempimento dell’utilizzatore. In particolar modo è stabilito che nel caso di risoluzione del contratto, per il motivo poc’anzi citato, il concedente (banca/intermediario finanziario) ha diritto alla restituzione dell’immobile ed è tenuto alla corresponsione a favore dell’utilizzatore di quanto ricavato dalla vendita o da altra allocazione del bene immobile, avvenuta a valori di mercato, dedotta:

• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
• dei canoni a scadere attualizzati;
• del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

Inoltre la norma precisa che l’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

Il legislatore riconosce quindi in capo all’utilizzatore il diritto di vedersi restituire quanto corrisposto al concedente, ma nel limite in cui quest’ultimo riesca a vendere l’immobile oggetto della locazione finanziaria.

Al fine di agevolare l’acquisto dell’abitazione principale attraverso la nuova modalità contrattuale, i commi da 82 a 84 prevedono:

• una nuova detrazione IRPEF del 19% per i canoni di leasing/prezzo di riscatto;
• una serie di agevolazioni relative all’imposta di registro.

La nuova detrazione IRPEF del 19% per i canoni di leasing/prezzo di riscatto è prevista alle seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare oggetto del contratto, deve essere adibita ad abitazione principale entro 1 anno dalla consegna;
• l’utilizzatore, all’atto della stipula del contratto, deve avere un reddito complessivo non superiore a Euro 55.000;
• l’utilizzatore non deve essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

La misura della detrazione dipende dall’età dell’utilizzatore per cui ad un soggetto di età:

• inferiore a 35 anni, la detrazione è riconosciuta nel limite annuo massimo di Euro 8.000 per i canoni e Euro 20.000 per il prezzo di riscatto;
• pari o superiore a 35 anni, la detrazione è riconosciuta nel limite annuo massimo di Euro 4.000 per i canoni, Euro 10.000 per il prezzo di riscatto.

Infine è prevista l’applicazione dell’imposta di registro in misura dell’1,50% alle cessioni di case di abitazioni non di lusso:

• effettuate nei confronti di banche ed intermediari finanziari;
• per essere concesse in leasing ricorrendo i requisiti “prima casa”, in capo all’utilizzatore.