A tal riguardo, salvo non sia prevista una clausola “ad hoc” nel contratto, vengono in rilievo le disposizioni del codice civile.
Ebbene, facendo applicazione di quanto previsto dall’art. 1256, 2 co., cod. civ. pare potersi escludere una eventuale responsabilità del conduttore per il ritardo nell’adempimento del pagamento del canone (troviamo peraltro conferma nell’art. 91 del DL 18/2020 “Cura Italia”).
Si tratta, tuttavia, di una mera posticipazione dell’obbligo e non di una sua esclusione, essendo il conduttore tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti una volta che sarà cessata la fase emergenziale.
Diverso il discorso per quanto attiene alle norme in materia di impossibilità sopravvenuta totale (1463 c.c.) e parziale (1464 c.c.) della prestazione.
D’altra parte, il blocco delle attività produttive non pare incidere intrinsecamente su quella che è l’obbligazione principale del locatore: consegnare l’immobile e mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto.
In secondo luogo, entrambi i citati rimedi riguardano casi in cui le prestazioni devono ritenersi totalmente o parzialmente impossibili in via definitiva.
Nell’attuale situazione pandemica, al contrario, le limitazioni sono da considerarsi temporanee, dal momento che prima o poi le attività produttive riprenderanno nuovamente.
Oltretutto, l’impossibilità totale della prestazione (1463 c.c.), determinando lo scioglimento del contratto di locazione, mirerebbe ad un risultato che il più delle volte non è quello perseguito dall’imprenditore.
Non pare utile in questo senso neppure il richiamo all’art. 1467 c.c. che fa riferimento alla risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.
Quest’ultima previsione, oltre a comportare anch’essa lo scioglimento del contratto, deve essere valutata sulla base di criteri rigorosamente oggettivi, distinti dalla mera difficoltà di adempimento.
In conclusione, si ritiene che il conduttore possa legittimamente richiamare le norme relative all’impossibilità temporanea a giustificazione del proprio inadempimento, posticipando così il pagamento del canone dovuto.
Più arduo appare invece invocare le altre soluzioni sopra esaminate.
Ciò non esclude che, dato lo scenario incerto, il conduttore possa tentare di rinegoziare con il locatore l’ammontare del canone contrattualmente previsto, alla luce dei noti principi di correttezza e buona fede che caratterizzano l’ordinamento giuridico italiano (1175, 1375 etc. cod. civ.).
L’analisi suesposta non può prescindere, ad ogni modo, da una doverosa indagine tesa a valutare caso per caso la specifica posizione di ogni singolo conduttore.
di Simone Zanetti
